Un propriétaire entré en maison de retraite peut vendre son ancien domicile sans payer d’impôt sur la plus-value. Cette exonération, prévue depuis 2011, impose une vente en moins de deux ans, mais aussi des conditions de revenus et d’occupation.
La vente d’une résidence principale est normalement exonérée de plus-value immobilière. Mais lorsqu’une personne âgée quitte définitivement son logement pour un établissement d’accueil, celui-ci perd cette qualité. L’article 150 U, II-1° ter, du Code général des impôts prévoit une exonération spécifique pour éviter que ce départ entraîne automatiquement une taxation. Ce dispositif, applicable depuis le 30 décembre 2011, concerne également les personnes handicapées accueillies dans certains établissements.
Moins de deux ans entre l’entrée en établissement et la vente
La condition de délai est stricte: la vente doit intervenir moins de deux ans après l’entrée dans un établissement éligible. Le point de départ correspond à la date d’admission à partir de laquelle le propriétaire y a résidé sans interruption, éventuellement dans plusieurs établissements successifs. Le délai prend fin à la signature de l’acte authentique chez le notaire, et non à celle du compromis.
Par exemple, une personne entrée en EHPAD le 15 novembre 2026 doit signer la vente avant le 15 novembre 2028. Un compromis conclu avant cette échéance ne suffit pas si l’acte définitif est signé trop tard. Le dispositif concerne notamment les établissements d’hébergement pour personnes âgées, dont les EHPAD, relevant des catégories prévues à l’article L. 312-1 du Code de l’action sociale et des familles. Le vendeur doit également être domicilié fiscalement en France.
Un logement resté vide, sauf exception familiale
L’ancienne habitation doit avoir constitué la résidence principale effective du vendeur. Elle doit ensuite être restée inoccupée depuis son départ. Selon la doctrine de la Direction générale des Finances publiques (DGFiP), une location, même de courte durée, ou une mise à disposition gratuite à un tiers fait perdre le bénéfice de cette exonération.
Une exception existe lorsque le conjoint, le concubin ou une personne à charge appartenant au foyer fiscal occupait déjà le logement au moment du départ et continue d’y résider. Cette occupation ne remet pas en cause l’exonération. L’administration admet également qu’une personne ait quitté son domicile pour vivre provisoirement chez des proches avant son admission en établissement, à condition notamment que le logement soit resté inoccupé depuis qu’il a cessé d’être sa résidence principale.
Les revenus de 2024 déterminants pour une vente en 2026
Le dispositif est soumis à deux conditions fiscales cumulatives. Le vendeur ne doit pas avoir été passible de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser le plafond prévu à l’article 1417, II, du Code général des impôts. Ces conditions s’apprécient au titre de l’avant-dernière année précédant la vente.
Pour une vente réalisée en 2026, c’est donc la situation fiscale de 2024 qui doit être examinée, même si les revenus ou le patrimoine ont changé depuis. Le plafond applicable dépend notamment du nombre de parts fiscales et des règles territoriales. Le respect du délai de deux ans ne garantit donc pas, à lui seul, l’exonération.
Les justificatifs à transmettre au notaire avant la vente
Le notaire doit pouvoir vérifier la date d’entrée dans l’établissement, la continuité du séjour, l’ancienne occupation du logement et la situation fiscale du vendeur. Les documents utiles comprennent notamment les justificatifs d’admission, les avis d’imposition correspondant à l’année de référence et les éléments établissant que le bien n’a pas été occupé par un tiers non autorisé.
La règle prévue à l’article 150 U du Code général des impôts est complétée par les précisions de la DGFiP sur l’exonération après une entrée en établissement. Lorsque les conditions sont remplies, aucune déclaration spécifique de plus-value n’est exigée. En revanche, l’acte authentique doit mentionner la nature et le fondement juridique de l’exonération, conformément aux obligations prévues par l’administration fiscale.
À retenir
- La vente de l’ancien domicile peut être exonérée de plus-value après une admission en établissement éligible.
- L’acte authentique doit être signé moins de deux ans après l’entrée en établissement, sans interruption du séjour.
- Le logement doit rester inoccupé après le départ, sauf dans certains cas d’occupation familiale.
- L’exonération dépend aussi du revenu fiscal de référence et de l’absence d’assujettissement à l’IFI.
- Le notaire doit vérifier les justificatifs et mentionner le fondement juridique de l’exonération dans l’acte de vente.
Questions fréquentes
- Un compromis signé dans les deux ans suffit-il pour bénéficier de l’exonération?
- Non. C’est la date de signature de l’acte définitif chez le notaire qui compte, même si le compromis a été conclu avant l’échéance.
- Peut-on bénéficier de l’exonération si son conjoint habite encore le logement?
- Oui, si le conjoint occupait déjà le bien lors du départ en établissement et continue d’y vivre. Cette tolérance concerne aussi le concubin ou une personne à charge du foyer fiscal.
- Quelle année de revenus faut-il vérifier pour une vente en 2026?
- Les conditions fiscales sont examinées à partir de la situation de 2024. Le plafond de revenu fiscal de référence varie selon les parts fiscales et les règles territoriales.
- Une location temporaire de l’ancien domicile empêche-t-elle l’exonération?
- Oui. Même une location de courte durée ou un hébergement gratuit accordé à un tiers non autorisé peut exclure le vendeur du dispositif.
- Quels documents faut-il fournir au notaire pour obtenir l’exonération?
- Le vendeur doit présenter les preuves de son admission et de son séjour continu en établissement, ses avis d’imposition et les justificatifs relatifs à l’occupation du logement. Si les conditions sont respectées, aucune déclaration spécifique de plus-value n’est nécessaire.
