Sur 12 000 € de loyers annuels, un propriétaire pourrait ne conserver que 6 918 € après impôts et taxe foncière. Pourtant, une partie de cette facture peut être récupérée auprès du locataire. Une distinction essentielle pour calculer ce que rapporte réellement une location.
Un bailleur qui perçoit 1 000 € par mois pour un logement loué vide peut voir une part importante de ses recettes absorbée par la fiscalité. Dans une simulation publiée le 6 novembre 2026, JeChange estime cette ponction à 42,3 % des loyers encaissés. Ce résultat repose sur plusieurs hypothèses, notamment une tranche marginale d’imposition de 30 % et une taxe foncière forfaitaire. Il ne correspond donc pas à un taux applicable à tous les propriétaires.
Sur 12 000 € de loyers, plus de 5 000 € de prélèvements dans la simulation
Le calcul repose sur le régime micro-foncier, applicable sous conditions aux propriétaires percevant au maximum 15 000 € de revenus fonciers bruts par an. Ce régime prévoit un abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes déclarées. Avec 12 000 € de loyers, la base imposable descend ainsi à 8 400 €.
En appliquant une tranche marginale d’imposition de 30 % à cette base, JeChange obtient 2 520 € d’impôt sur le revenu. La simulation ajoute 1 444,80 € de prélèvements sociaux, calculés au taux de 17,2 % retenu par le média, puis 1 117 € de taxe foncière, présentés comme une moyenne nationale pour 2025. Le total atteint 5 081,80 €, laissant 6 918,20 € au propriétaire avant ses autres dépenses.
Ce résultat suppose que l’intégralité du revenu foncier supplémentaire soit imposée à 30 %. Il dépend également des taux de prélèvements sociaux applicables aux revenus concernés et du montant réel de la taxe foncière. Le chiffre de 42,3 % doit donc être lu comme le résultat d’un scénario, et non comme une estimation personnalisée.
Une partie de la taxe foncière peut être récupérée auprès du locataire
La taxe foncière constitue le principal point à examiner dans cette addition. Lorsqu’elle comprend une taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), le propriétaire peut en demander le remboursement au locataire. Cette possibilité est confirmée par la DGFiP et Service-Public.fr. Elle ne constitue pas une nouvelle réduction d’impôt, mais l’application des règles habituelles de récupération des charges locatives.
Le propriétaire reste redevable de la taxe figurant sur son avis de taxe foncière. Il peut toutefois récupérer la part correspondant à la TEOM, à l’exclusion des frais de gestion. La DGFiP précise qu’il doit communiquer au locataire le détail des taxes récupérables et leur répartition lorsqu’il y a plusieurs occupants. Les règles officielles de récupération de la TEOM ont notamment été rappelées dans une fiche actualisée le 20 juillet 2026.
Cette récupération modifie le montant effectivement supporté par le bailleur. Si les 1 117 € de taxe foncière utilisés dans la simulation comprennent une TEOM remboursée par le locataire, la dépense définitive du propriétaire est inférieure au montant retenu. L’économie dépend de la ligne correspondante sur son propre avis d’imposition: elle ne peut pas être chiffrée à partir de la moyenne nationale.
Le régime fiscal change aussi la somme réellement conservée
Le micro-foncier simplifie la déclaration, mais son abattement de 30 % remplace la déduction des charges réelles. Le propriétaire qui supporte des dépenses importantes peut préférer le régime réel, notamment lorsqu’il rembourse des intérêts d’emprunt ou finance des travaux déductibles.
JeChange compare ainsi le forfait de 3 600 € à 4 121 € de dépenses comprenant des intérêts d’emprunt, des assurances et une taxe foncière. Dans son exemple, le régime réel procure 245,91 € d’économie d’impôt et de prélèvements sociaux. Ce résultat suppose toutefois que toutes les dépenses retenues soient fiscalement déductibles. Or la TEOM récupérable auprès du locataire ne l’est pas, contrairement à certaines autres composantes de la taxe foncière.
Le choix du régime réel engage le foyer fiscal pour trois ans lorsqu’il est exercé sur option. Il concerne l’ensemble de ses revenus fonciers éligibles et nécessite une déclaration n° 2044. La DGFiP détaille les conditions des deux régimes, notamment le seuil de 15 000 € au-delà duquel le régime réel s’applique de plein droit.
Enfin, les 6 918,20 € conservés dans la première simulation ne représentent pas un bénéfice locatif net. Le propriétaire doit encore tenir compte des dépenses réellement payées, notamment des assurances, de l’entretien et des éventuels remboursements d’emprunt. L’abattement fiscal de 30 % réduit le revenu imposable, mais ne constitue pas une somme versée au bailleur.
À retenir
- Sur 12 000 € de loyers annuels, une simulation estime les impôts et taxes à 5 081,80 €.
- Le taux de prélèvement de 42,3 % repose sur des hypothèses fiscales et ne concerne pas tous les bailleurs.
- La taxe d’enlèvement des ordures ménagères peut être récupérée auprès du locataire, hors frais de gestion.
- Le micro-foncier applique un abattement de 30 %, tandis que le régime réel permet de déduire certaines charges.
- Les 6 918,20 € restants dans la simulation ne constituent pas un bénéfice net après toutes les dépenses.
Questions fréquentes
- Comment est calculé l’impôt sur 1 000 € de loyer mensuel au micro-foncier?
- Sur 12 000 € de recettes annuelles, l’abattement de 30 % ramène la base imposable à 8 400 €. Avec une imposition intégrale à 30 %, l’impôt sur le revenu atteint 2 520 €.
- Comment un propriétaire peut-il récupérer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères?
- Il peut réclamer au locataire la part récupérable de la TEOM figurant sur son avis de taxe foncière, sans les frais de gestion. Il doit fournir le détail des taxes et leur répartition si plusieurs occupants sont concernés.
- À partir de quel montant de loyers le régime réel devient-il obligatoire?
- Le régime réel s’applique de plein droit lorsque les revenus fonciers bruts annuels dépassent 15 000 €. Sous ce seuil, le micro-foncier reste accessible si ses conditions sont remplies.
- Combien de temps un bailleur doit-il conserver le régime réel après l’avoir choisi?
- L’option engage le foyer fiscal pendant trois ans et s’applique à tous ses revenus fonciers éligibles. Elle implique de remplir une déclaration n° 2044.
- Pourquoi le régime réel peut-il être moins avantageux que prévu?
- Toutes les dépenses du propriétaire ne sont pas déductibles fiscalement. La TEOM récupérable auprès du locataire doit, par exemple, être exclue des charges déductibles.
