Les députés avaient supprimé le plafonnement des amortissements LMNP le 30 octobre 2026. Mais le rejet du budget le 4 novembre remet cette mesure en discussion, avec un plafond envisagé de 7 000 € par foyer fiscal.
Les propriétaires de logements loués meublés au régime réel ne sont pas encore soumis à cette nouvelle restriction. L’article 7 du projet de loi de finances pour 2027 prévoit pourtant de réduire les amortissements déductibles de leurs revenus locatifs. Après avoir écarté cette disposition, l’Assemblée nationale a rejeté l’ensemble du budget en première lecture. Le texte initial du Gouvernement, qui contient le plafonnement, doit désormais poursuivre son parcours parlementaire.
Pourquoi le plafond revient après sa suppression
Le 30 octobre 2026, les députés avaient adopté des amendements supprimant le volet consacré aux amortissements LMNP. Le scrutin s’était soldé par 45 voix contre 41. Cette décision avait retiré le plafonnement du texte en cours d’examen à l’Assemblée nationale, sans pour autant constituer une suppression définitive de la réforme.
Le 4 novembre, les députés ont rejeté la première partie du projet de loi de finances pour 2027, avec 458 voix contre, aucune pour et deux abstentions. Ce vote vaut rejet de l’ensemble du projet en première lecture. Le Sénat doit examiner le texte initial du Gouvernement, dans lequel figure toujours la limitation des amortissements. Aucune nouvelle règle n’est entrée en vigueur à la suite de ces votes.
7 000 € par foyer fiscal, mais aussi une limite de 2,5 %
Le dispositif envisagé repose sur deux plafonds simultanés: les amortissements déductibles des logements meublés concernés seraient limités à 2,5 % de leur valeur d’origine, sans dépasser 7 000 € par an et par foyer fiscal. Les 7 000 € ne constituent donc pas un montant automatiquement déductible pour chaque logement. La limitation concernerait les propriétaires relevant du régime réel, et non ceux imposés au micro-BIC, qui ne déduisent pas individuellement leurs amortissements.
Pour les meublés de tourisme, le projet prévoit des seuils plus faibles: 1,5 % et 5 000 € par an et par foyer fiscal. Certaines catégories d’hébergements bénéficieraient d’exceptions, notamment des résidences destinées aux étudiants, aux jeunes en formation ou aux personnes âgées, ainsi que des établissements médico-sociaux répondant aux conditions légales. Ces distinctions figurent dans le dossier législatif du budget 2027.
Les amortissements reportés avant 2027 également visés
Le projet ne concerne pas uniquement les amortissements des années futures. Il prévoit aussi de restreindre l’utilisation de ceux régulièrement comptabilisés au titre des exercices clos avant le 1er janvier 2027, mais qui n’ont pas encore été déduits du résultat fiscal.
Ces amortissements reportés pourraient être utilisés pour les exercices clos du 1er janvier 2027 au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable calculé après les déductions prévues par le texte. Cette échéance modifierait les possibilités de report actuellement offertes aux bailleurs concernés.
Une hausse possible du bénéfice imposable sans loyer supplémentaire
Pour un propriétaire qui déduit actuellement 9 000 € d’amortissements annuels, une limitation effective à 7 000 € pourrait augmenter son résultat fiscal de 2 000 €, à charges et recettes identiques. Cet exemple suppose que le plafond de 2,5 % ne réduise pas davantage la déduction autorisée. Il ne correspond pas nécessairement à 2 000 € de revenus effectivement encaissés en plus.
Le supplément d’impôt éventuel dépendrait du résultat fiscal, des autres déductions applicables et de la situation du foyer. Pour mesurer l’effet de la réforme, un expert-comptable inscrit à l’Ordre peut comparer le régime actuellement applicable avec les plafonds proposés, en tenant compte des amortissements reportables. Une décision de vente ou de changement de régime fiscal ne peut donc pas être fondée sur ces seuls montants provisoires.
À retenir
- Le rejet du budget le 4 novembre 2026 remet en discussion le plafonnement des amortissements LMNP.
- Le projet prévoit une déduction limitée à 2,5 % de la valeur d’origine, plafonnée à 7 000 € par foyer fiscal.
- Les meublés de tourisme seraient soumis à des plafonds plus faibles, fixés à 1,5 % et 5 000 €.
- Les amortissements antérieurs à 2027 encore reportables pourraient être soumis à une échéance au 31 décembre 2036.
- La réforme reste en discussion parlementaire et aucune nouvelle restriction n’est encore entrée en vigueur.
Questions fréquentes
- Les propriétaires imposés au micro-BIC seraient-ils concernés?
- Non, le plafonnement envisagé vise les loueurs en meublé relevant du régime réel. Le micro-BIC ne permet pas de déduire séparément les amortissements.
- Le plafond de 7 000 € s’appliquerait-il à chaque logement?
- Non, cette limite annuelle concernerait l’ensemble du foyer fiscal. La déduction resterait également soumise au seuil de 2,5 % de la valeur d’origine des biens concernés.
- Quelles locations pourraient bénéficier d’exceptions?
- Le projet prévoit des dérogations pour certaines résidences accueillant des étudiants, des jeunes en formation ou des personnes âgées, ainsi que pour des établissements médico-sociaux répondant aux critères légaux.
- Que deviendraient les amortissements non déduits avant le 1er janvier 2027?
- Leur utilisation serait encadrée jusqu’au 31 décembre 2036. Les déductions seraient également limitées à la moitié du résultat imposable calculé selon les modalités prévues par le projet.
- Une limitation des amortissements augmenterait-elle automatiquement les impôts?
- Pas nécessairement. L’effet dépendrait des charges déductibles, du bénéfice fiscal et de la situation du propriétaire, sans modification obligatoire des loyers perçus.
