Les députés avaient supprimé le durcissement fiscal de la location meublée non professionnelle. Mais le rejet du budget 2027 remet en discussion un plafond de 7 000 € par foyer fiscal, avec des règles particulières pour les meublés touristiques.
Le 4 novembre 2026, l’Assemblée nationale a rejeté la première partie du projet de loi de finances pour 2027. Ce vote fait tomber les amendements précédemment adoptés et conduit à transmettre au Sénat le texte initial du Gouvernement. Pour les propriétaires relevant du régime de la location meublée non professionnelle (LMNP), cela signifie le retour dans le débat parlementaire d’une réforme qui pourrait réduire les amortissements déductibles des revenus locatifs. À ce stade, aucune nouvelle limitation n’est entrée en vigueur du seul fait de ce rejet.
Un plafond de 2,5 % et 7 000 € que les députés avaient supprimé
L’article 7 du projet gouvernemental prévoit de limiter la déduction des amortissements des logements meublés loués à titre non professionnel à 2,5 % de leur valeur d’origine, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal. Ces deux limites seraient cumulatives: atteindre le plafond de 7 000 € ne suffirait pas à autoriser une déduction supérieure au taux prévu.
Le 30 octobre 2026, les députés avaient adopté les amendements identiques I-96, I-114 et I-116 supprimant les dispositions de l’article 7 relatives aux amortissements LMNP. Le rejet de la première partie du budget, le 4 novembre, a rendu cette suppression sans effet sur le texte transmis au Sénat. Le plafonnement revient donc dans la discussion, mais sa présence dans un projet de loi ne signifie pas qu’il sera définitivement adopté.
Les meublés touristiques soumis à un plafond plus faible
Le projet distingue les locations meublées classiques des meublés de tourisme. Pour ces derniers, le taux maximal de déduction serait abaissé à 1,5 %, avec un plafond de 5 000 € par an et par foyer fiscal. Un propriétaire exploitant plusieurs logements ne disposerait donc pas automatiquement d’un plafond distinct pour chaque bien.
Le texte prévoit néanmoins des exceptions au plafonnement général de 2,5 %. Elles concernent notamment certaines résidences destinées aux étudiants, aux jeunes en formation ou aux personnes âgées, ainsi que des établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées et certaines structures de soins de longue durée. Ces exclusions sont définies par la nature juridique des établissements: louer simplement un appartement meublé à un étudiant ne suffit pas à bénéficier de cette exception.
Les amortissements reportés avant 2027 également concernés
La réforme ne porterait pas uniquement sur les amortissements calculés chaque année. Le projet prévoit aussi de restreindre l’utilisation des amortissements antérieurs qui n’ont pas pu être déduits des résultats fiscaux. Ceux rattachés aux exercices clos avant le 1er janvier 2027 pourraient être utilisés jusqu’au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable restant après les déductions prévues par le texte.
Le Gouvernement propose également de supprimer, pour l’avenir, le mécanisme de report des amortissements non déductibles. Cette disposition aurait des conséquences pour les bailleurs qui conservent aujourd’hui des amortissements en attente d’imputation sur leurs résultats futurs. Le montant de ces reports constitue donc un élément important pour mesurer l’effet éventuel de la réforme sur leur fiscalité.
Les bailleurs doivent encore attendre le vote du Sénat
Le plafonnement vise les contribuables relevant du régime réel, dans lequel les amortissements peuvent être déduits sous certaines conditions. Il ne constitue pas une nouvelle déduction forfaitaire pour les propriétaires imposés au micro-BIC. Pour les bailleurs au réel, son incidence dépendrait notamment de la valeur amortissable des logements, des amortissements comptabilisés et des reports disponibles.
Le projet de loi de finances pour 2027 déposé à l’Assemblée nationale contient ces restrictions, mais elles restent au stade de propositions législatives. Les règles actuellement applicables continuent de régir les déclarations fiscales tant qu’une loi nouvelle ne les modifie pas. Un propriétaire préparant un investissement ou une déclaration ne doit donc pas appliquer dès maintenant le plafond de 7 000 €.
Le Sénat doit commencer l’examen du budget en séance publique le 20 novembre 2026, avec un vote solennel prévu le 9 décembre. Les sénateurs pourront conserver, modifier ou supprimer les dispositions relatives à la LMNP. Le texte devra ensuite poursuivre son parcours parlementaire avant que les règles définitives et leurs conditions d’application puissent être établies.
À retenir
- Le rejet du budget 2027 le 4 novembre réintroduit le plafonnement des amortissements LMNP dans le texte transmis au Sénat.
- Le projet limite les amortissements à 2,5 % de la valeur d’origine, sans dépasser 7 000 € annuels par foyer fiscal.
- Les meublés touristiques seraient soumis à des limites plus strictes: 1,5 % et 5 000 € par an.
- Les amortissements antérieurs à 2027 encore reportables seraient soumis à des restrictions jusqu’au 31 décembre 2036.
- Aucun nouveau plafond ne s’applique avant l’adoption définitive d’une loi modifiant les règles fiscales.
Questions fréquentes
- Le plafond de 7 000 € s’appliquerait-il à chaque logement détenu?
- Non, cette limite serait calculée par foyer fiscal et non individuellement pour chaque bien. Les propriétaires possédant plusieurs logements devraient donc tenir compte de ce plafond commun.
- Les propriétaires imposés au micro-BIC seraient-ils concernés?
- Non, les restrictions envisagées concernent les bailleurs soumis au régime réel. Elles ne créent aucun avantage forfaitaire supplémentaire pour les contribuables au micro-BIC.
- Un appartement meublé loué à un étudiant bénéficierait-il d’une exception?
- Pas automatiquement. Les exclusions prévues concernent des catégories précises d’établissements, et non tous les logements occupés par des étudiants.
- Quelles sont les prochaines étapes parlementaires pour cette réforme?
- Le Sénat doit examiner le budget à partir du 20 novembre 2026, puis procéder à un vote solennel le 9 décembre. Il pourra modifier ou retirer les restrictions avant la poursuite du parcours législatif.
