Résidences secondaires : la surtaxe de 20 à 60 % déjà en vigueur dans les grandes villes

Contrairement à une idée reçue, les résidences secondaires sont déjà lourdement taxées en France. Depuis 2015, certaines communes appliquent une surtaxe allant de 20 % à 60 % sur la taxe d’habitation des logements secondaires. Cette mesure concerne les zones dites tendues: Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille et autres métropoles. En parallèle, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires demeure due intégralement, contrairement à celle sur les résidences principales supprimée depuis le 1er janvier 2023.

Le débat sur une taxation accrue des résidences secondaires ressurgit régulièrement. Le problème? Les communes disposent déjà d’outils pour surtaxer ces biens. Reste à déterminer si ces mesures sont vraiment efficaces ou si elles aggravent un paradoxe fiscal encore plus étrange.

La surtaxe déjà en place: 20 à 60 % supplémentaires

Depuis 2015, dans les zones tendues où s’applique la taxe sur les logements vacants, les communes peuvent ajouter une surcharge substantielle à la taxe d’habitation des résidences secondaires. Cette surtaxe varie entre 20 % et 60 %, selon les décisions locales. Elle s’applique à la valeur locative cadastrale du bien, réévaluée chaque année en fonction de l’indice de consommation.

Concrètement, un propriétaire d’une résidence secondaire à Paris ou Lyon paie donc sa taxe d’habitation de base, puis ajoute cette surcharge. C’est un mécanisme qui existe depuis huit ans et qui reste largement méconnu du public. À titre de comparaison, la réforme de 2023 qui a supprimé la taxe d’habitation ne s’applique pas aux résidences secondaires^[4]. Seules les résidences principales en bénéficient.

Plus-values imposées à 36,20 %: la fiscalité invisible

Ajouter une surtaxe n’épuise pas la fiscalité. Lors de la revente, les propriétaires de résidences secondaires font face à une imposition combinée bien plus lourde^[3]. La plus-value est taxée à 19 %, auxquels s’ajoutent des prélèvements sociaux de 12,3 %, soit un taux global de 36,20 %. Si la plus-value dépasse 50 000 euros, une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s’ajoute encore.

Ce système crée un effet dissuasif réel. Un propriétaire qui achète une résidence secondaire à 300 000 euros et la revend 380 000 euros réalise une plus-value de 80 000 euros. Après application du taux de 36,20 %, puis de la surtaxe supplémentaire (6 % maximum), il peut perdre près de 33 000 euros en impôts et prélèvements. C’est substantiel, mais le mécanisme reste opaque pour la plupart.

Le paradoxe constitutionnel: sur-imposer les zones tendues

Selon l’analyse de la Fondation IFRAP, le projet d’une surtaxe encore plus importante risque de créer une distorsion inégalitaire majeure^[2]. Dans les zones jugées tendues, les propriétaires se retrouveraient systématiquement sous-imposés en tant que résidents principaux (taxe d’habitation supprimée) ou sur-imposés en tant que propriétaires de résidences secondaires (surtaxe aggravée). Cela pose déjà une question de constitutionnalité.

Autre problème relevé^[2]: le rendement fiscal reste modeste. Une surtaxe majorée générerait environ 150 millions d’euros, ce qui est marginal au regard des budgets communaux. Pire, selon l’IFRAP, l’argent irait aux communes, pas à l’État, ce qui limite le fléchage vers le logement social ou la lutte contre les logements vacants. Une taxation comportementale efficace aurait dû cibler les logements inoccupés, non les résidences secondaires.

Qui paie vraiment? Propriétaires et locataires de meublés

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires s’applique à deux catégories^[4]. D’abord, les propriétaires ou usufruitiers d’un logement meublé qui n’est pas leur résidence principale. Ensuite, les locataires disposant d’un meublé comme résidence secondaire – une situation moins courante mais légalement identique.

Le calcul se base sur la valeur locative cadastrale, multipliée par le taux voté par la collectivité locale. Seules deux exonérations existent: les propriétaires qui quittent leur résidence principale pour entrer dans un établissement spécialisé (maison de retraite, centre de soins) peuvent être exonérés sur l’ancien logement. C’est très restrictif. Pour tous les autres, il n’y a pas d’échappatoire.

La vraie question n’est donc pas de savoir s’il faut taxer davantage. Les résidences secondaires sont déjà lourdement imposées. Le débat porte sur l’efficacité de ces taxes: servent-elles à construire du logement social, à combattre la vacance, ou sont-elles simplement des prélèvements sans objectif clair?