La Société Civile Immobilière (SCI) à l’Impôt sur les Sociétés est aujourd’hui l’un des montages les plus puissants pour les investisseurs immobiliers.
Loin de l’image poussiéreuse de la SCI familiale classique à l’IR, la SCI à l’IS permet d’amortir comptablement les biens, de différer l’imposition, de contrôler les revenus distribués, et d’optimiser la transmission du patrimoine. C’est une “offshore” fiscale… sans quitter la France.
Amortissement comptable : effacer les loyers imposables
Le grand avantage de la SCI à l’IS est qu’elle permet d’amortir comptablement les biens immobiliers, tout comme une entreprise amortit ses machines. En pratique, cela revient à créer des charges fictives qui viennent réduire — voire annuler — le bénéfice imposable, même si les loyers sont encaissés en totalité.
Un immeuble loué 36 000 € par an peut générer un bénéfice fiscal proche de zéro grâce à l’amortissement du bâti, du mobilier, et à la déduction des charges réelles. Résultat : impôt société nul ou très faible pendant des années. Un mécanisme légal, accessible à tous, ignoré par la majorité des investisseurs.
Imposition à 15 % sur les bénéfices… ou rien du tout
En SCI à l’IS, les bénéfices non distribués restent dans la société et sont imposés à seulement 15 % jusqu’à 42 500 € de résultat. Ce taux est l’un des plus bas d’Europe pour une structure patrimoniale. Et tant que vous ne distribuez pas les bénéfices (pas de dividendes), vous n’êtes pas imposé personnellement.
Vous gardez donc le contrôle total sur le moment de la distribution. C’est une fiscalité “à la carte” : vous ne déclenchez l’impôt sur le revenu que quand vous en avez besoin, contrairement à l’impôt foncier classique qui vous taxe sur des loyers perçus… même si vous ne les avez pas utilisés.
Rémunération indirecte et arbitrage intelligent
Une SCI à l’IS peut facturer à d’autres structures du groupe, acheter des prestations, se faire prêter de l’argent ou en prêter, et piloter ainsi la fiscalité interne d’un groupe patrimonial. Ce levier permet à un investisseur de piloter son revenu imposable d’année en année, en optimisant les flux selon sa stratégie fiscale globale.
Par exemple, au lieu de percevoir un loyer taxé à l’IR à 45 %, un investisseur peut faire acheter le bien par une SCI à l’IS, amortir le bien, réinvestir les loyers, et se rémunérer plus tard, une fois à la retraite ou expatrié, à un taux bien plus faible.
Transmission optimisée avec pacte Dutreil et démembrement
Les parts de SCI peuvent être transmises progressivement via donation-partage, en démembrement, tout en gardant le contrôle. Associée à un pacte Dutreil (si la SCI détient une activité meublée), la transmission peut se faire avec un abattement de 75 % sur les droits de donation.
Grâce à ce montage, il est possible de transmettre plusieurs millions d’euros de patrimoine immobilier structuré sans liquidation, sans vente, et avec une imposition très faible, voire nulle. Tout cela sans avoir quitté la France, ni utilisé de montage exotique.
La SCI à l’IS : le secret bien gardé des gros investisseurs
Alors que les particuliers achètent en nom propre et subissent l’impôt foncier de plein fouet, les investisseurs chevronnés structurent tout en SCI à l’IS. C’est là qu’ils logent leurs immeubles, leurs locaux commerciaux, leurs activités de location meublée ou professionnelle. Ils bénéficient d’un effet de levier fiscal majeur, en toute légalité.
La SCI à l’IS est donc le véhicule parfait pour bâtir, exploiter, et transmettre un empire immobilier en France, avec une fiscalité ultra-maîtrisée. C’est une stratégie à la portée de tous, mais exploitée surtout par les mieux informés.
