Crédit immobilier : Bercy refuse de relever le plafond de 35 % d’endettement malgré la crise

Malgré les tensions sur le marché immobilier, Bercy et la Banque de France défendent le maintien du plafond d’endettement de 35 %. Le ministre du Logement souhaite davantage de souplesse, mais les emprunteurs restent soumis aux règles actuelles, avec certaines exceptions.

Le désaccord entre les responsables gouvernementaux a été rapporté le 12 novembre 2026 par Le Figaro Immobilier, puis commenté le 13 novembre par l’économiste Charles Sannat. Alors que la hausse des taux de crédit menace de compliquer l’accès à la propriété, le ministère de l’Économie privilégie la prévention du surendettement. Aucun relèvement du seuil de 35 % n’est annoncé: les banques doivent continuer à appliquer les critères du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).

Une règle contraignante depuis janvier 2022

Le plafond de 35 % ne constitue pas une nouvelle restriction. Introduit sous forme de recommandation en janvier 2021, il est devenu juridiquement contraignant pour les établissements prêteurs le 1er janvier 2022, à la suite d’une décision du HCSF du 29 septembre 2021. Il vise à limiter les risques liés à un endettement excessif des ménages.

Le taux d’effort correspond au rapport entre les charges annuelles d’emprunt et les revenus annuels retenus. Il comprend notamment les mensualités des crédits existants, celles du nouveau financement et l’assurance emprunteur. La durée maximale d’un crédit immobilier est généralement fixée à 25 ans, avec une possibilité de différé d’amortissement pouvant porter la durée totale à 27 ans dans certaines situations prévues par la réglementation.

Charles Sannat défend le maintien de ces limites dans sa publication du 13 novembre. Selon lui, les assouplir exposerait davantage les ménages fragiles à des remboursements difficiles à supporter. Cette position rejoint l’objectif de prévention du risque poursuivi par le HCSF, sans démontrer que le seuil actuel convient à toutes les situations financières.

Les banques peuvent déjà dépasser les 35 % dans certains dossiers

Le maintien du plafond ne signifie pas qu’un emprunteur dépassant légèrement ce seuil sera systématiquement refusé. Les établissements disposent d’une marge de flexibilité pouvant atteindre 20 % de leur production trimestrielle de nouveaux crédits immobiliers, conformément aux règles du HCSF.

Cette marge est encadrée depuis une décision du 29 juin 2023, entrée en vigueur le 1er juillet suivant. Au moins 70 % de la flexibilité maximale est réservée aux acquéreurs de leur résidence principale, dont au moins 30 % aux primo-accédants. Les 30 % restants peuvent être utilisés librement, notamment pour d’autres profils d’emprunteurs. Ces pourcentages portent sur la production de crédits des banques et non sur une proportion garantie de demandes acceptées.

Le HCSF détaille les conditions d’octroi et les dérogations autorisées. Une banque peut utiliser cette marge pour financer un dossier dépassant les critères habituels, mais l’emprunteur ne dispose d’aucun droit à obtenir une exception.

Un crédit existant peut réduire fortement la capacité d’emprunt

Pour un ménage percevant 3 000 € de revenus mensuels retenus par la banque, le plafond de 35 % représente 1 050 € de charges mensuelles d’emprunt. Si ce foyer rembourse déjà un crédit automobile de 200 € par mois, il lui reste théoriquement 850 € pour les mensualités du nouveau financement immobilier, assurance comprise.

Ce calcul illustre pourquoi deux ménages disposant des mêmes revenus peuvent avoir des capacités d’emprunt différentes. L’apport personnel peut réduire le capital à financer, tandis que le remboursement complet d’un crédit existant peut libérer une partie de la capacité mensuelle. Une hausse des revenus retenus par la banque peut également modifier le taux d’effort.

Ces ajustements ne garantissent toutefois pas l’obtention d’un prêt. Le ministère de l’Économie rappelle que les établissements conservent leur liberté d’appréciation, même lorsque le dossier respecte les critères réglementaires. Ils examinent notamment la solvabilité du ménage et son reste à vivre, c’est-à-dire les ressources disponibles après paiement des échéances d’emprunt.

Le maintien du plafond ne bloque pas tous les projets immobiliers

Le désaccord entre Bercy et le ministre du Logement porte sur l’opportunité d’assouplir davantage les conditions d’accès au financement. Les règles actuelles permettent déjà certaines dérogations, mais elles limitent la proportion de prêts accordés en dehors des critères habituels. Pour les investisseurs locatifs comme pour les acquéreurs de leur résidence principale, le plafond général reste identique, même si les possibilités de dérogation diffèrent.

Les emprunteurs qui envisagent de différer leur achat doivent également tenir compte de l’évolution des taux. Attendre pour augmenter son apport ou solder un crédit peut améliorer le dossier, mais une hausse du coût du financement peut simultanément réduire le montant empruntable. Le choix dépend donc des conditions proposées au moment de la demande et de la situation financière du ménage.

La réglementation prévoit par ailleurs un traitement particulier de certains prêts relais. Depuis le 1er janvier 2024, leur charge d’emprunt peut être exclue du calcul du taux d’effort lorsque le montant du prêt relais ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien mis en vente, après déduction éventuelle du capital restant dû. Cette exception, précisée dans la documentation officielle du HCSF, peut notamment concerner les propriétaires qui achètent un nouveau logement avant d’avoir vendu le précédent.