Rachat d’actions : même une réduction de capital peut déclencher une taxe de 5 %

La Cour de cassation a confirmé, le 16 septembre 2026, qu’un rachat d’actions destiné à réduire le capital d’un fonds immobilier peut supporter un droit d’enregistrement de 5 %. Cette décision précise la portée d’une règle fiscale déjà existante, avec des conséquences pour certaines SPPICAV.

Une réduction de capital peut normalement bénéficier d’un enregistrement gratuit. Mais ce principe connaît des exceptions, notamment pour les sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV). Dans un arrêt du 16 septembre 2026, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi de l’OPCI Médicis, qui contestait l’application d’un droit d’enregistrement à une opération de rachat de ses propres actions.

Un rachat d’actions taxé malgré la réduction de capital

L’affaire concernait le rachat, par l’OPCI Médicis, d’actions détenues par une mutuelle. L’opération s’inscrivait dans une réduction de capital préalablement décidée par le conseil d’administration. La société contestait l’application du droit d’enregistrement de 5 %, en invoquant notamment les règles fiscales applicables aux réductions de capital.

La Cour de cassation a confirmé la position retenue par les juges d’appel. Les dispositions particulières de l’article 825 du Code général des impôts prévalent sur le régime général des opérations sur le capital. Le rachat reste donc taxable lorsqu’il remplit les conditions légales, même s’il sert à exécuter une réduction de capital. La décision est consultable dans l’arrêt du 16 septembre 2026, pourvoi n° 25-13.359.

Une règle ancienne confirmée par la Cour de cassation

Le droit de 5 % ne résulte pas d’une nouvelle taxe créée en septembre 2026. L’article 825 du Code général des impôts prévoit déjà un régime particulier pour les rachats de leurs propres actions par les SPPICAV. Il renvoie aux articles 726 et 730 quinquies, qui déterminent le taux applicable et les situations dans lesquelles le prélèvement est exigible.

La portée de l’arrêt tient à la confirmation de la priorité de ces dispositions particulières sur les règles générales relatives aux réductions de capital. La Cour précise que cette priorité existait avant comme après l’entrée en vigueur de l’article 814 C du Code général des impôts. Présenter cette décision comme l’instauration d’une fiscalité nouvelle serait donc inexact.

Les seuils de détention qui déclenchent le droit de 5 %

Tous les rachats d’actions réalisés par une SPPICAV ne sont pas soumis à ce prélèvement. L’article 825 renvoie aux situations définies aux a et b de l’article 730 quinquies du Code général des impôts. Les seuils de participation sont déterminants pour identifier les opérations concernées.

Le dispositif vise notamment les situations dans lesquelles le porteur des titres dépasse 10 % des parts ou actions lorsqu’il s’agit d’une personne physique, selon les règles de détention directe ou indirecte prévues par le texte. Pour une personne morale ou un fonds, le seuil pertinent est de plus de 20 %. Dans l’affaire OPCI Médicis, la Cour de cassation a retenu l’application du cas prévu au b de l’article 730 quinquies.

Une exception figure expressément à l’article 825: le droit d’enregistrement ne s’applique pas lorsque le porteur demandant le rachat est lui-même un organisme de placement collectif immobilier. Ces conditions et cette exception peuvent être vérifiées dans l’article 825 du Code général des impôts.

La forme juridique de l’opération ne neutralise pas l’impôt

Pour les gestionnaires de SPPICAV, la décision impose de distinguer la finalité économique d’une opération de son traitement fiscal. Un rachat d’actions peut être réalisé pour réduire le capital sans bénéficier automatiquement de la gratuité d’enregistrement normalement associée à certaines opérations sur le capital.

Avant un rachat, l’analyse doit donc porter sur la qualité du porteur, son niveau de participation et les dispositions fiscales propres à la SPPICAV. Un avocat fiscaliste ou un expert-comptable inscrit à son ordre peut examiner ces éléments et déterminer les obligations d’enregistrement applicables. L’arrêt confirme également que la présentation du rachat comme une simple étape de la réduction de capital ne permet pas, à elle seule, d’écarter le droit de 5 %.