Alors que l’exonération sur les dons familiaux promettait de dynamiser le marché immobilier et la rénovation énergétique, les incertitudes freinent son adoption. Quels obstacles empêchent les ménages de profiter pleinement de cette opportunité fiscale ?
L’exonération sur les dons familiaux, entrée en vigueur le 15 février 2025, devait initialement offrir un soutien significatif aux ménages souhaitant transmettre des fonds pour favoriser l’achat immobilier ou la rénovation énergétique. Cependant, plus de six mois après son lancement, l’enthousiasme initial s’est estompé, en grande partie à cause d’un manque de précisions concernant son champ d’application. De nombreux ménages hésitent à utiliser ce dispositif, craignant une requalification par l’administration fiscale, comme l’indique un article des Échos.
En théorie, cette réforme permet d’exonérer de droits de mutation à titre gratuit (DMTG) les dons d’argent effectués au profit des enfants, petits-enfants ou arrière-petits-enfants, à condition que les fonds soient utilisés pour des usages spécifiques. Néanmoins, les critères à remplir sont nombreux et parfois complexes. L’exonération s’applique notamment à l’achat d’un logement neuf destiné à devenir une résidence principale ou à être loué à long terme, ainsi qu’aux travaux de rénovation énergétique sur une résidence principale. Pourtant, les conditions strictes et les délais imposés posent problème, limitant l’attrait de cette mesure.
Les critères d’éligibilité : un parcours semé d’embûches
Pour bénéficier de l’exonération, les fonds doivent être utilisés dans un délai de six mois suivant leur remise, ce qui peut s’avérer contraignant. En outre, le bénéficiaire ne peut mobiliser le dispositif qu’une seule fois par donateur, et le logement doit être conservé pendant au moins cinq ans. Le plafond est fixé à 100 000 euros par donateur et 300 000 euros par bénéficiaire, avec une application de la mesure jusqu’au 31 décembre 2026. Ces critères stricts visent à encadrer l’utilisation des fonds pour éviter les abus, mais ils sont souvent perçus comme des obstacles par ceux qui souhaitent en profiter.
Les professionnels du secteur, comme le Conseil supérieur du notariat (CSN), avaient initialement salué cette avancée, la voyant comme un moyen d’encourager la transmission et l’accession à la propriété. Cependant, les retours du terrain ont rapidement mis en lumière les limites du dispositif. Les notaires, chargés de l’application de cette mesure, ont exprimé leurs interrogations face à des modalités d’application jugées trop restrictives. Ces critiques soulignent la nécessité de clarifications pour que l’exonération puisse réellement bénéficier aux familles.
Les délais imposés pour l’utilisation des fonds sont particulièrement problématiques. Par exemple, dans le cadre d’une revente imposée par un divorce ou une mutation professionnelle, il est difficile de respecter le délai de six mois. De même, pour l’achat d’un logement neuf en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), où le financement s’étale souvent sur deux ans, les contraintes temporelles peuvent décourager l’utilisation de l’exonération.
Des questions en suspens et des propositions d’amélioration
Face aux difficultés rencontrées, le CSN a formulé plusieurs observations à l’administration fiscale. Parmi les propositions, l’élargissement de l’éligibilité aux biens détenus en indivision est suggéré, ce qui n’est pas prévu dans le texte actuel. De plus, les notaires s’interrogent sur l’application du dispositif à des cas concrets : peut-il couvrir l’achat d’un terrain bâti ? Qu’en est-il si l’acquisition passe par une Société Civile Immobilière (SCI) ? Est-il possible de l’utiliser pour un achat en nue-propriété ?
Toutes ces questions demeurent pour l’instant sans réponse, laissant les familles dans l’incertitude. Les commentaires de l’administration fiscale sont attendus avec impatience, car leur publication pourrait offrir des clarifications essentielles pour l’utilisation sereine de l’exonération. En attendant, les ménages hésitent à s’engager, craignant une remise en cause a posteriori de leurs opérations par le fisc.
Dans ce contexte, la réforme, qui avait pour ambition de stimuler le marché immobilier et la rénovation énergétique, peine à atteindre ses objectifs. Les professionnels appellent à une révision des modalités d’application pour lever les ambiguïtés et rendre le dispositif plus attractif. Un ajustement des délais et une clarification des cas d’application pourraient permettre de relancer l’intérêt des ménages pour cette exonération.
Impact sur le marché immobilier : un potentiel sous-exploité
Le potentiel de cette exonération pour dynamiser le marché immobilier est indéniable. En facilitant la transmission de fonds pour l’achat d’un logement neuf ou la rénovation énergétique, elle pourrait contribuer à accroître l’accession à la propriété et à encourager les investissements dans des logements plus durables. Cependant, les incertitudes actuelles limitent l’impact de cette mesure sur le marché.
Les professionnels du secteur immobilier, tout comme les notaires, espéraient que cette exonération stimulerait la demande, en particulier pour les logements neufs. En effet, en allégeant le coût des transactions immobilières, elle pourrait inciter davantage de ménages à investir dans l’immobilier, ce qui aurait un effet positif sur le secteur dans son ensemble. Toutefois, les obstacles administratifs et les ambiguïtés freinent cette dynamique.
Pour que cette exonération atteigne pleinement son potentiel, il est crucial que les autorités clarifient les modalités d’application et assouplissent certaines conditions. Une meilleure communication sur les avantages et les exigences de la mesure pourrait également aider à dissiper les doutes et encourager une adoption plus large. En attendant, le marché immobilier reste en suspens, attendant des réponses claires pour exploiter cette opportunité.
Perspectives d’avenir pour l’exonération sur les dons familiaux
Alors que l’exonération sur les dons familiaux devait initialement représenter une avancée majeure, les défis rencontrés soulignent la nécessité d’une révision de son cadre d’application. Les professionnels du secteur, tout comme les familles, espèrent des ajustements qui rendraient la mesure plus accessible et efficace.
À l’avenir, une simplification des conditions d’éligibilité et une extension des délais pourraient rendre cette exonération plus attractive. En outre, une meilleure intégration des réalités du marché immobilier actuel, comme les transactions en indivision ou via des SCI, permettrait de lever certaines barrières à l’utilisation de cette mesure. Les discussions entre le CSN et l’administration fiscale seront cruciales pour déterminer l’évolution de cette exonération.
En définitive, l’exonération sur les dons familiaux possède un potentiel considérable pour soutenir le marché immobilier et la transition énergétique en France. Cependant, pour qu’elle devienne un outil véritablement efficace, des ajustements sont nécessaires. Les mois à venir seront déterminants pour l’avenir de cette mesure, qui pourrait, si elle est bien adaptée, apporter un soutien significatif aux ménages français.
