En 2026, le diagnostic de performance énergétique (DPE) subira une transformation majeure, bouleversant le marché de l’immobilier. Avec un nouveau calcul favorisant l’électricité, des centaines de milliers de logements pourraient quitter le statut de passoires thermiques. Mais cette évolution suffira-t-elle à alléger les factures énergétiques des Français ?
La révision du DPE prévue pour 2026 marque une étape cruciale dans la gestion énergétique des logements en France. En abaissant le coefficient appliqué à l’électricité, le gouvernement entend réévaluer la performance énergétique de nombreux logements chauffés à l’électricité. Ce changement s’inscrit dans une volonté de mieux refléter l’importance croissante des énergies renouvelables et du nucléaire dans le mix énergétique français. Jusqu’à présent, le coefficient élevé de 2,3 pénalisait injustement ces logements, en particulier les petites surfaces urbaines, les classant souvent en F ou G malgré des émissions de CO₂ relativement faibles.
Cette réforme vise à corriger une « injustice énergétique » et pourrait avoir un impact significatif sur le marché immobilier. Environ 850 000 logements devraient ainsi voir leur classification énergétique s’améliorer sans nécessiter de travaux de rénovation. Cependant, cette réévaluation ne garantit pas une réduction des coûts de chauffage pour les occupants, surtout si l’isolation des habitations reste insuffisante. Ce dilemme soulève des questions sur l’équilibre entre la justice énergétique et l’incitation à la rénovation pour atteindre les objectifs climatiques de la France.
Un nouveau calcul du DPE : une révolution énergétique
À partir du 1er janvier 2026, le calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE) sera modifié pour mieux refléter la réalité du mix énergétique français. Le coefficient appliqué à l’électricité, actuellement fixé à 2,3, sera abaissé à 1,9. Cette décision vise à reconnaître la contribution croissante du nucléaire et des énergies renouvelables dans la production d’électricité en France, des sources d’énergie peu carbonées par rapport au gaz ou au fioul.
Ce changement de calcul devrait bénéficier principalement aux logements chauffés exclusivement à l’électricité, souvent pénalisés par l’ancien coefficient. En effet, ces logements, bien qu’émettant peu de CO₂, étaient souvent classés en F ou G, ce qui les qualifiait de passoires thermiques. Cette réévaluation permettra à de nombreux propriétaires de voir leur bien reclassé sans avoir à réaliser de coûteux travaux de rénovation énergétique.
La modification du calcul du DPE est une réponse directe aux critiques sur l’injustice du système actuel. En traitant l’électricité sur un pied d’égalité avec les autres sources d’énergie plus polluantes, le gouvernement espère encourager une transition énergétique plus équitable. Toutefois, cette révision soulève des questions sur l’efficacité réelle de ces changements pour réduire les factures d’énergie des ménages français, notamment en cas de mauvaise isolation thermique des logements.
Les logements concernés par cette réforme
La révision du DPE cible principalement les logements chauffés à l’électricité, notamment les studios et petites surfaces urbaines, ainsi que les maisons équipées de radiateurs électriques classiques. Environ 850 000 logements devraient bénéficier de cette réforme, quittant ainsi la catégorie des passoires thermiques. Ce reclassement pourrait avoir des conséquences significatives sur le marché immobilier, en augmentant la valeur des biens concernés et en élargissant l’offre locative.
Cependant, il est important de noter qu’un meilleur classement énergétique ne garantit pas une amélioration du confort thermique ou une réduction des coûts de chauffage. Les logements mal isolés continueront de générer des factures élevées, même avec une étiquette énergétique améliorée. Cela souligne l’importance de poursuivre les efforts de rénovation énergétique pour améliorer l’efficacité thermique des bâtiments.
Cette réforme soulève également des questions sur l’équilibre entre la correction des inégalités énergétiques et l’incitation à la rénovation. En effet, certains propriétaires pourraient être tentés de reporter les travaux de rénovation, se contentant d’un meilleur classement sur le papier sans chercher à réduire réellement leur consommation énergétique. Cela pourrait compromettre les objectifs climatiques de la France, qui visent à réduire drastiquement les émissions de gaz à effet de serre.
Impacts pour les propriétaires et locataires
Le reclassement de près de 850 000 logements grâce à la réforme du DPE représente une opportunité pour de nombreux propriétaires. En passant d’une étiquette F ou G à une note plus favorable, ces biens échappent à l’interdiction progressive de mise en location prévue par la loi Climat. Cette évolution pourrait faciliter la vente de ces logements, en les rendant plus attractifs pour les acheteurs potentiels qui redoutaient l’étiquette de passoire thermique.
Pour les locataires, cette réforme pourrait également être bénéfique, notamment dans les zones tendues où l’offre locative est limitée. Les logements qui auraient dû être retirés du marché en raison de leur mauvaise performance énergétique resteront disponibles, augmentant ainsi les possibilités de logement pour les locataires. Toutefois, cette disponibilité accrue ne se traduira pas nécessairement par des coûts de chauffage plus bas, surtout si l’isolation des logements reste déficiente.
Malgré ces avantages, certains experts craignent que la réforme n’incite les propriétaires à négliger les travaux de rénovation énergétique. Un meilleur classement sur le papier pourrait dissuader certains d’investir dans des améliorations nécessaires, comme l’isolation des murs ou le remplacement de radiateurs obsolètes. Ce risque met en lumière la nécessité de trouver un équilibre entre la justice énergétique et l’incitation à la rénovation, afin de garantir une réduction effective de la consommation énergétique des logements.
Conséquences sur les aides et le marché immobilier
En parallèle de la réforme du DPE, l’État prévoit de réorienter ses aides financières pour se concentrer sur les logements chauffés au gaz ou au fioul, jugés plus polluants. Cette stratégie vise à maximiser l’impact carbone des rénovations en ciblant les sources d’énergie les plus émettrices de CO₂. Pour les propriétaires chauffés à l’électricité, cela signifie qu’ils n’auront plus l’obligation de rénover dans l’urgence, mais cela pourrait aussi limiter leur accès aux aides s’ils souhaitent améliorer leur confort thermique.
Cette réorganisation des aides s’inscrit dans une stratégie plus large de transition énergétique, où l’électricité est mise en avant comme énergie d’avenir, à condition que sa production reste décarbonée. Cependant, cette approche pourrait créer des inégalités entre les propriétaires selon leur source de chauffage, et pourrait également influencer les décisions d’achat ou de location sur le marché immobilier.
Le reclassement de centaines de milliers de logements pourrait transformer le marché locatif, surtout dans les grandes agglomérations. Des biens initialement promis à l’interdiction de location resteront exploitables, augmentant l’offre disponible. Cependant, cette augmentation de l’offre ne garantit pas une baisse des loyers, surtout dans les zones où la demande reste forte. Cette dynamique pourrait également encourager les propriétaires à revoir leurs stratégies d’investissement, en privilégiant les logements mieux classés sur le plan énergétique.
